上海楼市,失守了!
- 分类:市场行情
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- 发布时间:2023-07-05 12:05
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上海楼市,失守了!
01
上海楼市失守了
从城市层面来论,内地最牛的城市非北上广深四大一线城市莫属,其中京沪实力又在广深之上。
从楼市角度来说,最牛的房子不是地铁房,也不是豪宅,而是顶流学区房。
报道列举了多个顶流学区房为案例。
2021年,浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米,“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅,而单周价格涨幅更是高达39.4%,是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期,达到均价15万元。
还有深圳。
百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都,二手房价格最高时冲破了30万元/平方米,去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。
深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大,在20%左右。
之所以有顶流学区房这类产物,是因为我们的教育与房子深度捆绑。
改革开放以来,为了大力推进农民进城,加快城市化速度,国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市,然后又将房子与教育捆绑。
民众想要获得好的医疗资源和教育资源,就必须来城市,而要让自己的孩子能够上公立学校,就必须买房。
轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候,它早就不是纯粹的房子,而是资源,资源便可以金融化。
在这种制度之下,学位越好的房子,越受追捧,有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点,所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。
02
顶流学区房为何失守
这些楼市皇冠上的明珠,为何暗淡,为何价格不断失守?主要原因有三,其中最重要的还是第三个原因。
以上海来说,2月份二手房成交量高达18857套,冲破了荣枯线,3月份更是创下了23650套的高峰,但高峰之后,无论怎么走都是下坡路。
5月成交约1.5万套的低谷,只相隔2个月。
同时,从挂牌增速来看,今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期,增速最大,分别为82%、72%和40%。
换句话说,二手房越卖越多,已经成为当下中心城市的共同烦恼。卖不动,降价就是必然。
国家统计局披露的5月份数据显示,四大一线城市二手房价格全线下跌。
北京环比下跌0.6%,上海环比下跌0.8%,广州环比下跌0.2%,深圳环比下跌0.1%。其中上海的二手房环比领跌全国。
早在2021年,北京率先在东城和密云两个区试点,当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16个区全面开展教师轮岗。
教师轮岗制度,是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑,是一个长期威胁,但高价学区房的最大利空,则是接下来要说的第三点,新生儿人口转向。
03
新生儿人口下滑才是最大利空
我们的新生儿人口在2016年见顶后转向,去年出生人口跌破了千万,只有956万,相比于2016年的高点,下跌了46.4%。
民政部最新披露的数据显示,去年全国结婚人数创37年来新低,这意味着出生人口下行速度还会加快。
有机构预测,今年的出生人口可能会跌破800万。
上海的出生人口这几年也在快速下滑。
总而言之,人口减少是楼市最大的利空。
而这个利空,会随着时间推移,持续发挥作用。